Операции с любой недвижимостью при помощи криптовалюты давно практикуются в американских штатах Нью-Йорк, Калифорнии и Флориды. Также без проблем можно за биткойны купить квартиру, арендовать офис или склад в Англии, Щвейцарии, Эстонии и ОАЭ. В этих странах такие сделки считаются безопасными, легальными и происходят намного оперативнее обычных. Помимо экономии времени этот способ позволяет нерезидентам ЕС легализовать инвестиции и избежать уплаты налогов.
Чаще всего в сделках используют две наиболее крупные по капитализации виртуальные монеты: биткойн и эфириум. Первый, в свою очередь, является более распространенным средством расчета, т.к. именно в биткойнах большинство трейдеров фиксируют прибыль. Эфириум благодаря смарт-контрактам гарантирует безопасность и оперативность.
В этом году популярным виртуальным деньгам конкуренцию составили несколько амбициозных стартапов. В Юго – Восточной Азии идет бум IOS. Много операций с недвижимостью происходит с помощью этих токенов. К примеру, в Скандинавии, при участии агентств, довольно быстро завоевал популярность стартап Coinify. Эта датская виртуальная валютная платформа позволяет проводить криптовалютные операции клиентам из 115 стран.
А как в Европе?
Приобрести в Европейских странах жилую или коммерческую недвижимость с помощью виртуальной валюты вполне реально, даже нет необходимости выезжать заграницу. Россиянам проще всего это сделать в одном из генконсульств Эстонии, получив электронное резидентство, которое стоит примерно 500 евро. Оформив заявку, предоставив биометрические данные и образец подписи, нерезидент ЕС после недолгой проверки получает ID – карточку. Электронная цифровая подпись предоставляет большие возможности в юрисдикции Евросоюза (например, можно подписывать любые документы, в т.ч. и налоговые, находясь в любой точке мира). Если, конечно, отсутствуют персональные санкции. Это касается не только операций с недвижимостью, но и открытие фирм, счетов в банке и др. Но визу на въезд в Эстонию такое резидентство не обеспечивает.
С получением статуса виртуального резидентства все сделки на территории ЕС становятся легальными. Не надо выезжать в Европу на встречу и доказывать происхождение денег. В настоящее время операции с фиатными деньгами (евро, доллары) дороже и длительнее, чем с виртуальной валютой.
Отсутствие налогов
Покупка недвижимости за биткойны дает возможность сэкономить на обязательных платежах. Согласно законодательству ЕС, операции с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. Таким образом, приобретение недвижимости на территории ЕС за виртуальные монеты не облагается налогом. Данный закон действует не только в отношении физических лиц, но и юридических.
В Эстонии, к примеру, вообще нет налога на недвижимость. Все имущество застраховано, забрать объект можно только через процедуру банкротства. Тем, кто хочет продать актив, необходимо заплатить налог на дивиденды – около 21%.
Схема операции с недвижимостью выглядет следующим образом: инвестор покупает за наличные деньги токены (биткойны или Sphere с его золотым фиксингом), затем делает заказ агентству недвижимости на покупку или аренду необходимого объекта. Все акты, утвержденные нотариусами или юристами, отражаются в смарт-контрактах, которые в ЕС считаются абсолютно легальными.
Первый дом за биткойны бал продан в 2013 году. Гражданин Финляндии приобрел недвижимость за сумму, эквивалентную 1 млн. евро. Это была дача под Таллином.
А как в России?
В России такие сделки пока неузаконены и сомнительны, хотя попытки продать недвижимость за виртуальные деньги были. Первыми в РФ в 2017 году выставили на продажу за биткойны и эфириумы подмосковские застройщики – M9 Development. Топ-менеджеры этой компании сами активно занимаются добычей и торговлей виртуальными валютами. За 55 биткойнов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе у них тогда можно было купить кирпичный домик общей площадью 115 кв.м. (около 9 млн. руб.). После такой сделки, в агентство обратились свыше 40 человек, желающие приобрести жилье за криптовалюту. Но многих отпугнула сложная схема операции. В российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, подготавливали юристы из Швейцарии. Расчеты прошли наличными деньгами. Агентство просто выкупила у покупателей биткойны по курсу.
Владельцы криптоферм и трейдеры фиксируют прибыль в России. Ярким примером этого стало приобретение апартаментов в «Москва-сити» за токены. Тогда покупатель приобрел недвижимость стоимостью около 40 млн.рублей.
Несколько сделок с виртуальными монетами было отмечено и на вторичном рынке. В августе 2017 года за 3000 биткойнов готовы были продать коттедж люкс-класса в поселке Николино. В 2018 году за криптовалюту готовы были реализовать особняк на Рублево-Успенском шоссе. Также владелец трехкомнатной квартиры общей площадью 114 кв.м. в центре Москвы готов был продать ее с возможностью оплаты биткойнами.
В целом в России официальный статус криптовалюты пока не определен. В частности, Минфин недавно выступил против покупки недвижимости с использованием виртуальных монет, ссылаясь на то, что это незаконно и небезопасно. В январе прошлого года на сайте Министерства был опубликован законопроект о регулировании криптовалют, согласно которому виртуальные деньги являются незаконными на территории страны.
Пока же, в соответствии с российским законодательством, сделки с недвижимостью в России могут осуществляться лишь в рублях. В противном случае, те немногие операции с недвижимостью, проведенные в России с применением криптовалют, при возникновении спорных вопросов или выявлении юридической нечистоты сделки, могут оказаться вне закона.
Российское законодательство пока сдерживает развитие такого финансового элемента, как криптовалюта. Согласно закону, все операции должны производиться в рублевом эквиваленте. Поэтому в краткосрочной перспективе не стоит ожидать массового появления покупателей с виртуальными монетами на российском рынке недвижимости.
Сейчас у клиента два проверенных финансовых инструмента: аккредитив и банковская ячейка. С криптовалютой пока не известно, какая платежная система будет выполнять функции банка и насколько можно ей доверять, а также в какой момент производить расчет: до или после перерегистрации права собственности. В Европе расчет по сделкам с виртуальными монетами происходит до оформления недвижимости. В большинстве Европейских стран за юридическую чистоту сделки отвечает нотариус, что дает уверенность покупателям.
