Купить квартиру у банкрота вполне реально, но последствия неоднозначные, т.к. такую сделку по многим причинам могут признать недействительной. В сложившейся ситуации покупатель вынужден будет вернуть объект недвижимости, а продавец – деньги. Но именно с возвратом финансовых средств часто появляются проблемы, особенно у банкротов.
Закон о банкротстве физических лиц вступил в силу 1 октября 2015 года. Для этого решения были свои обоснования. За последние несколько лет граждане РФ увеличили количество оформленных кредитов в три раза. В настоящее время в среднем любой гражданин нашей страны имеет долг в размере 140 000 рублей, а каждая пятая семья несет кредитные обязательства.
Закон дает право физическим лицам обозначать себя банкротами, т.е. официально заявлять о своей неплатежеспособности. Начать процедуру банкротства может любой житель РФ, имеющий долг свыше 500 000 рублей, и не платящий по кредитным обязательствам более трех месяцев подряд. Это является признаком неплатежеспособности. Этот же процесс могут начать и банковские учреждения, а также налоговая служба.
Внедрение такой процедуры существенно повысило риски приобретения недвижимости на рынке. Однако есть действенные способы себя обезопасить. О том, как это сделать, рассказал арбитражный управляющий Михаил Власов на недавнем Уральском форуме по недвижимости.
Как себя обезопасить?
Многие операции на рынке недвижимости происходят с помощью расписок, а также есть сделки, которые по договору совершаются с занижением стоимости. Это происходит с целью снизить налог, который необходимо заплатить при продаже объекта, но такой способ достаточно рискован для покупателя.
Заемщик, который понимает, что требования финансовых учреждений возрастают, и он не способен справиться с растущими долгами, старается реализовать свое имущество. Он имеет право продать его знакомым, родственникам по сниженной стоимости, а также может обратиться в агентство недвижимости, которое оформит договор и выставит имущество на продажу. Объект будет реализован со стоимостью ниже рыночной и пометкой «о неотделимых улучшениях».
В процедуре банкротства физических лиц есть некоторые пункты, которые позволяют арбитражному управляющему оспаривать операции с недвижимостью банкротов, и такие специалисты имеют больше полномочий по сравнению с тем, что предусматривает ГК РФ.
После того, как начнется процедура банкротства, арбитражный управляющий будет определять такие сделки. Он делает запрос в Росреестр с просьбой о предоставлении информации по операциям, совершенным в течение 3 лет до момента принятия арбитражным судом заявления о признании банкротства. После получения таких сведений, управляющий делает запрос на получение копии договора купли-продажи.
Только безналичный расчет!
Большое значение имеет наличие у покупателя необходимой денежной суммы на момент оформления сделки, т.к. арбитражный суд учитывает возможность моментальной покупки данного объекта недвижимости при рассмотрении заявления о признании сделки недействительной. В такой ситуации необходимо знать, что если расчет за квартиру произошел по безналичному расчету, то в суде не надо будет доказывать, что на момент оформления сделки покупатель был платежеспособен и имел всю сумму.
Если клиент открывает счет в банке и сразу же переводит денежные средства на имя продавца, то это считается безналичным расчетом. А если покупатель в день сделки открыл счет и положил деньги в банковскую ячейку, то такой процесс не будет считаться безналичным расчетом.
Если сделка была оформлена в качестве расписки, то необходимо будет доказать, что в преддверии такой операции с недвижимостью у покупателя на счету были необходимые финансовые средства или у него имеется высокая заработная плата, подтвержденная справкой 2НДФЛ о доходах.
Михаил Власов также отметил, что банкротство – это судебный процесс. Как только прошла процедура банкротства, данного гражданина можно считать неплатежеспособным. Если его недвижимость находится в ипотечном залоге, то банк тоже не имеет право реализовывать его имущество.
Первый процесс в банкротстве называется реструктуризацией долгов, что подразумевает под собой продажу заложенного имущества, и о том, что этих денег достаточно, чтобы рассчитаться с кредитными обязательствами. Весь процесс контролируется судебными приставами.
Сделки по реализации недвижимости банкрота проводятся исключительно на торгах, организованных в электронном формате. По правилам таких торгов, ни продавец, ни другое лицо не имеют право выбирать покупателя, все происходит исключительно в электронном порядке.
Важно! Нельзя идти навстречу продавцам и занижать стоимость недвижимости в договоре!
Перед сделкой покупатель должен убедиться в добросовестности продавца. Для этого можно зайти на сайт арбитражного суда, где необходимо ввести данные в разделе «Картотека дел». Если лицо зарегистрировано в базе, значит, продавец является банкротом. Еще одним способом проверки является сайт единого государственного реестра юридически значимых действий. Если физическое лицо хочет признать себя банкротом, то обращается к юристу, который и размещает эту информацию на таком сайте за две недели до подачи заявления о банкротстве. Третий способ проверить продавца – это посетить сайт единого федерального реестра сведений о банкротстве bankrot.fedresurs.ru и убедиться в отсутствии процесса банкротства в отношении собственника недвижимости.
Конечно, эти действия не дают полной уверенности в отсутствии банкротства продавца, ведь он им может стать в любой момент.
Михаил Власов советует клиентам перед началом оформления сделки взять в Росреестре выписку из ЕГРН. Покупатель должен проявлять внимательность при покупке недвижимости, ведь от него требуется быть «добросовестным», а определения этому понятию пока нет в законодательстве. Хотя суд руководствуется этим основанием. В Екатеринбурге был случай, когда судья постановил, что покупатель вел себя недобросовестно, т.к. приобрел квартиру в обход помощи агентства недвижимости.
