Правила законного приобретения жилья
Покупка квартиры – это долгожданное и радостное событие в жизни каждого человека, ведь для осуществления этой мечты долгие годы собираются все семейные сбережения. Но, к сожалению, нередко бывают случаи, когда покупатель, который только стал обладателем новой квартиры, узнает о том, что его сделка недействительна, т.к. недвижимость была продана лицом, не являющимся полноправным собственником данного объекта. Как правило, данная информация оглашается тогда, когда настоящий владелец квартиры требует возврата своей законной недвижимости, а неправомочный продавец находится уже в недоступной зоне.
Судебные процессы таких сценариев длятся годами, т.к. недействительность первой сделки полностью обнуляет все последующие решения, и проданный объект недвижимости возвращается полноправному собственнику. В основном суд часто остается на стороне настоящего владельца квартиры, опираясь на нормы ст. 167 ГК РФ.
Поворотным событием в риэлторской среде стало Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года №6 – П « По делу о проверке законности положений п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева». Благодаря этому постановлению, появилось такое юридическое понятие, как «добросовестный покупатель» недвижимого имущества, т.е. приобретатель, который покупая квартиру, не знал и не мог знать, что ее продавец не имеет прав собственности и разрешения на продажу. Однако это необходимо доказать в суде.
К таким доказательствам относят нотариально заверенные документы, которые подтверждают, что покупатель на момент сделки был полностью убежден в том, что продавец является настоящим собственником приобретаемого объекта. Это могут быть: выписка из ЕГРП, договор об оказании услуг по приобретению недвижимости, а также доказательства, подтверждающие совершенную финансовую операцию по сделке.
Однако, согласно ст. 302 ГК РФ, рассматриваются случаи, когда незаконно приобретенное имущество изымается у добросовестного покупателя собственником. В основном это происходит тогда, когда недвижимость была утеряна или выбыла из прав собственности владельца помимо его воли. Также, изъятие приобретенного объекта может быть совершенно, если имущество было приобретено безвозмездно у лица, которое не имело прав на его продажу. В таких случаях необходимо знать, что по закону собственником жилья будет определено лицо, которому объект недвижимости принадлежал первоначально, еще до совершенной сделки.
Таким образом, фигурантами в этом деле выступают: собственник, неправомочный продавец и добросовестный покупатель. Давайте более детально разберем, кто из них и с какими исками может обратиться в суд.
Первоначальный собственник жилья может подать в суд на добросовестного покупателя иск об изъятии имущества из чужого незаконного владения, а также иск о возмещении всех доходов, которые приобрел покупатель с того момента, как узнал о незаконности совершенной сделки.
Добросовестный покупатель может обратиться в суд с иском на собственника о возмещении затрат, произведенных на улучшение жилищных условий в приобретенном объекте. Также, покупатель может одновременно подать в суд на неправомочного продавца иски о взыскании средств, потраченных на покупку недвижимости и о возврате процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Стоит отметить, что по закону до 1 января 2005 года добросовестный покупатель считался незаконным владельцем, имеющим право на владельческую защиту, но не имеющий прав собственности на приобретенный объект недвижимости. Согласно ст. 234 ГК РФ, только если бы покупатель приобрел имущество давно, то в таком случае он имел бы права собственности на это жилье.
30 декабря 2004 г. в ГК РФ были внесены изменения Федеральным законом, которые гласили, что объект недвижимости принадлежит добросовестному покупателю на правах собственности, за исключением тех случаев, когда первоначальный собственник имеет право истребовать такое имущество от приобретателя. Тем же законом были внесены изменения и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые свидетельствовали о том, что добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилье, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Размер компенсации исчисляется из суммы реального ущерба, но не может превышать 1 млн. рублей.
В случае виндикационного иска, при безвозмездном приобретении недвижимости у неправомочного продавца, законодательство будет на стороне первоначального собственника, и, не смотря на добросовестность покупателя, имущество будет истребовано, а приобретатель не потерпит каких-либо финансовых потерь. Такое же решение будет принято судом в случае потери или похищении жилья собственника помимо его воли. А вот если сделка была совершена на возмездном отчуждении этого имущества, то рассматриваемый объект недвижимости не предусматривает возможность возврата. При такой ситуации собственник имеет право требовать у неправомочного продавца возмещения убытков. Закон не предусматривает конкретно ситуаций, когда имущество считается изъятым помимо воли собственника. Однако, согласно ст. 302 ГК РФ норма п.1 начинает работать тогда, когда собственник не выражал свое одобрение на изъятие имущества. Данная норма, восстановившая полноценную защиту прав добросовестного покупателя в ГК, очень долгое время применялась не в полной мере. Согласно закону, добросовестный покупатель нуждается в правовой защите, т.к. при заключении сделки он проявляет добрую волю и не преследует корыстных целей. Его незащищенность, вызванная риском неправомерной утраты приобретенного имущества, противоречит принципам свободы договора, а также свободы экономической деятельности.
К сожалению, в большинстве случаев доказать свою добросовестность покупателю бывает очень сложно, т.к. понятие «не знал и не мог знать» достаточно неоднозначное, которое может предусматривать как активные действия, так и пассивные. Если бы речь шла только о формулировке «не знал», то это однозначно говорило бы о пассивном поведении со стороны покупателя, который не предпринимал никаких действий для того, чтобы узнать наличии прав собственности у продавца. Формулировка «не мог знать» подразумевает менее пассивный смысл, но и не означает активных действий. А вот если бы была формулировка «не мог узнать», то это говорит о прямых активных действиях, которые должен был сделать покупатель для того, чтобы узнать всю необходимую юридическую информацию в отношении продавца.
Обычно при подготовке к совершению сделки изучается лишь конечный документ, где выражено одобрение сделки. Но даже тщательная проверка документов не может дать гарантию юридической «чистоты» объекта и обязательств, связанных с ним. Законодательство призывает покупателя быть предельно осторожным при совершении сделок с недвижимостью, т.к. при определенных обстоятельствах добросовестный покупатель может потерять и финансовые средства, и приобретенное имущество.
Наша компания «Белый Дом» поможет в решении любых вопросов, связанных с операциями по недвижимости. Высококвалифицированные риэлторы нашего агентства являются гарантами «чистоты» сделок с объектами недвижимости.
Юрист РК «Белый Дом» Богданов П.Б.
